Po reformie planistycznej wielu właścicieli terenów inwestycyjnych odbija się od tego samego muru. Planu miejscowego nie ma albo nie pozwala na zamierzoną inwestycję. Warunków zabudowy nie można wydać bo działka jest poza OUZ a uchwalenie nowego planu to daleka perspektywa.
Jest trzecia i wciąż mało znana droga: Zintegrowany Plan Inwestycyjny - ZPI.
ZPI to szczególna forma planu miejscowego, uchwalana na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 37ea ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej, czyli tego, co inwestor zobowiązuje się zrealizować na rzecz gminy: drogi, infrastrukturę techniczną, czasem przedszkole albo obiekt rekreacyjny. Zakres i warunki tego zobowiązania zapisuje się w umowie urbanistycznej.
Najważniejsze zdanie całej konstrukcji brzmi tak: wejście w życie ZPI powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu (art. 37ea ust. 4). Plan sprzed dwudziestu lat, który dziś blokuje sensowne zagospodarowanie działki, przestaje być wyrokiem.
Nie trzeba być właścicielem terenu. Inwestorem jest każdy podmiot zainteresowany realizacją inwestycji. Wystarczy użytkowanie wieczyste albo zgoda właściciela. Można więc rozpoznać drogę ZPI zanim podpisze się akt zakupu, a nie po fakcie, kiedy pieniądze są już zamrożone w gruncie.
Wniosek o ZPI to nie formularz z załącznikami. Do wniosku inwestor dołącza projekt zintegrowanego planu inwestycyjnego (art. 37eb ust. 1), a więc kompletny projekt planu miejscowego: część tekstową, część graficzną sporządzoną co do zasady w skali 1:1000 na kopii mapy zasadniczej, dane przestrzenne, uzasadnienie. Gmina zwykle robi takie opracowanie latami. Tutaj przynosi je inwestor.
Projekt musi podpisać osoba uprawniona. Zgodnie z art. 5 upzp projekty planów sporządzają osoby uprawnione. Gmina sprawdza to na etapie kontroli formalnej i żąda oświadczenia. Bez podpisu osoby uprawnionej wniosek nie ruszy z miejsca, niezależnie od tego, jak dobrze jest przygotowany merytorycznie.
Zakres wynika z ustawy, a praktykę dobrze pokazuje poniższa lista:
Punkty od drugiego do piątego to praca projektowa i analityczna. Punkt szósty to rachunek, który odpowiada na jedyne pytanie naprawdę interesujące radnych: ile ta inwestycja gminę będzie kosztować i co gmina z niej ma.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma trzy dni robocze na przekazanie wniosku radzie gminy i udostępnienie go w Rejestrze. Jeśli jednak projektu nie dołączono albo nie spełnia on wymagań ustawowych, organ wzywa do uzupełnienia w terminie nie dłuższym niż 14 dni. Nieusunięcie braków kończy się postanowieniem o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania, na które służy zażalenie do wojewody (art. 37eb ust. 2 i 3).
Źle przygotowany wniosek nie kosztuje więc trzech dni. Kosztuje cały cykl: powrót do projektanta, kolejne posiedzenie rady, przesunięcie harmonogramu inwestycji o miesiące.
Jest też ryzyko, o którym trzeba powiedzieć, bo nie znika przy najlepszym przygotowaniu: rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI (art. 37ec ust. 1). Co za tym idzie ...może również jej nie wyrazić. Dlatego rozmowa z gminą zaczyna się dużo wcześniej niż złożenie wniosku.
Plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu zgodności z ustaleniami planu ogólnego (art. 20 upzp), a ZPI jest szczególną formą planu miejscowego. Wynika z tego prosty wniosek praktyczny: zanim ktokolwiek zacznie rysować, trzeba sprawdzić, co plan ogólny gminy ustala dla tego terenu. Jaką strefę planistyczną, jakie gminne standardy, jakie parametry. Jeśli zamierzenie nie mieści się w strefie, ZPI nie jest drogą na skróty i lepiej dowiedzieć się o tym w pierwszym tygodniu niż w piątym miesiącu.
To samo pytanie decyduje o kolejności działań w gminach, które plan ogólny dopiero uchwaliły albo właśnie go kończą. Najpierw Plan Ogólny, później ZPI.
Procedura przewiduje etap nieobowiązkowy, który w praktyce jest najbardziej opłacalnym krokiem w całym przedsięwzięciu: spotkanie z urzędem przed formalnym złożeniem wniosku, na którym inwestor przedstawia zamierzenie i uzyskuje wstępną ocenę.
Np. Kraków opisuje wprost, czego na takim spotkaniu oczekuje: granice inwestycji głównej i uzupełniającej naniesione na mapę zasadniczą, koncepcję zagospodarowania w relacji do otoczenia, analizę powiązań funkcjonalnych, komunikacyjnych i krajobrazowych, charakterystykę zabudowy wraz z powierzchnią i intensywnością, wysokościami i powierzchnią biologicznie czynną, ujęcie przestrzenne w formie 3D, a przy terenie objętym obowiązującym planem także analizę, w czym dokładnie zamierzenie od tego planu odbiega.
To nie jest lista życzeń urzędnika. To jest lista rzeczy, które i tak trzeba policzyć, żeby wiedzieć, czy inwestycja ma sens.
Uczciwa odpowiedź: ustawa nie określa terminu uchwalenia ZPI, a Ministerstwo Rozwoju i Technologii podaje przedział od kilku miesięcy do kilku lat, w zależności od wielkości terenu i stopnia skomplikowania sprawy. Opinie i uzgodnienia mają 14 dni, konsultacje społeczne co najmniej 21 dni, dochodzą negocjacje umowy urbanistycznej i jej zawarcie w formie aktu notarialnego.
Nikt rozsądny nie obieca, że przeprowadzi inwestora przez całą tę procedurę szybko, bo jej tempo zależy od gminy, od uzgodnień i od kalendarza rady.
Przyspieszyć można natomiast część, która zwykle blokuje start na całe kwartały: rozpoznanie planistyczne i przygotowanie kompletnego, poprawnego wniosku po uzgodnieniach z gminą.
Q Development przygotowuje część analityczno-projektową wniosku o ZPI:
Część prawna, czyli negocjacje i umowa urbanistyczna w formie aktu notarialnego, prowadzona jest przez współpracującą z nami kancelarię specjalizującą się w nieruchomościach.
Rozpoznanie, czy dla konkretnego terenu ZPI ma sens, robimy na początku. Jeśli odpowiedź brzmi „nie", inwestor dowiaduje się tego w kilka dni zamiast po kilku miesiącach.
Napisz, sprawdzimy, czy ZPI jest dla niego drogą.
Sprawdź swój teren →Stan prawny: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.